Immo News · 8. November 2026
Vermietung teurer Wohnungen: Seit 2026 ohne Umsatzsteuer, aber auch ohne Vorsteuerabzug.
Kostet eine Wohnimmobilie samt Grund mehr als zwei Millionen Euro, ist ihre Vermietung seit 2026 grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das Finanzministerium hat nun den Entwurf der Richtlinien dazu veröffentlicht.
Seit 2026 gilt: Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Wohnung oder eines Hauses zwei Millionen Euro, ist die Vermietung grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. In die Grenze zählen auch die Kosten für das Grundstück. Wie die Finanzverwaltung die Regel auslegt, beschreibt ein Entwurf zur Änderung der Umsatzsteuerrichtlinien, den das Finanzministerium jetzt veröffentlicht hat.
Die Befreiung hat einen entscheidenden Nachteil: Der Vermieter darf die Umsatzsteuer, die er beim Kauf oder Bau bezahlt hat, nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Bei teuren Objekten kann das die Rechnung deutlich verändern.
Aufpassen müssen auch Vermieter, die später größer umbauen. Wird dadurch die Grenze von zwei Millionen Euro überschritten, kann sich die steuerliche Behandlung ändern.
Die Richtlinien liegen erst als Entwurf vor, die endgültige Fassung bleibt abzuwarten.
Was heißt das für Sie?
Wenn Sie eine besonders teure Wohnung oder ein Haus vermieten oder zum Vermieten kaufen möchten, lassen Sie von Ihrer Steuerberatung durchrechnen, ob die Grenze von zwei Millionen Euro samt Grund überschritten ist und was der fehlende Vorsteuerabzug für Ihre Rendite bedeutet. Das gilt auch, bevor Sie einen größeren Umbau beauftragen.
Quelle: vienna.at, 8. November 2026
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand November 2026) und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.