Immo News · 29. Oktober 2026
ImmoESt auf Altvermögen steigt: Ab 2027 sind 6 statt 4,2 Prozent fällig.
Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung aus dem sogenannten Altvermögen verkauft, zahlt ab 1. Jänner 2027 deutlich mehr Immobilienertragsteuer. Die Änderung ist beschlossen und im Bundesgesetzblatt kundgemacht.
Als Altvermögen gelten Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren. In der Regel sind das Grundstücke, Häuser und Wohnungen, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden. Weil der Kauf oft Jahrzehnte zurückliegt, rechnet das Gesetz hier pauschal: Ein fester Teil des Verkaufspreises gilt als Anschaffungskosten, nur der Rest wird mit dem besonderen Steuersatz von 30 Prozent besteuert.
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2027-2028 (BGBl. I Nr. 62/2026) sinken diese pauschalen Anschaffungskosten im Regelfall von 86 auf 80 Prozent des Verkaufspreises. Steuerpflichtig sind damit 20 statt 14 Prozent des Erlöses. Der Steuersatz von 30 Prozent bleibt gleich, die Immobilienertragsteuer steigt aber von effektiv 4,2 auf 6 Prozent des Verkaufspreises, also um rund 43 Prozent.
Ein Beispiel: Wird eine Wohnung aus dem Altvermögen um 400.000 Euro verkauft, beträgt die Immobilienertragsteuer bis Ende 2026 16.800 Euro, ab 2027 24.000 Euro. Das sind 7.200 Euro mehr.
Für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden, sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 40 auf 30 Prozent. Die Steuer steigt dort von effektiv 18 auf 21 Prozent des Verkaufspreises. Bei Umwidmungen nach dem 31. Dezember 2024 kommt der seit 2025 geltende Zuschlag dazu, die Belastung steigt dann von 23,4 auf 27,3 Prozent.
Die neuen Sätze gelten für Grundstücksveräußerungen nach dem 31. Dezember 2026 (§ 124b Z 498 EStG). Als Zeitpunkt der Veräußerung gilt der Abschluss des Kaufvertrags, nicht die Übergabe, die Zahlung oder die Eintragung im Grundbuch. Ein Kaufvertrag, der noch 2026 rechtswirksam zustande kommt, fällt damit unter die bisherigen Sätze, auch wenn er erst 2027 abgewickelt wird. Hängt der Vertrag noch von einer Genehmigung ab, etwa der Grundverkehrsbehörde, kann sich der Zeitpunkt verschieben.
Unverändert bleiben die Befreiungen. Wer die Wohnung oder das Haus seit dem Kauf mindestens zwei Jahre oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt hat und diesen aufgibt, zahlt keine Immobilienertragsteuer. Auch ein selbst errichtetes Gebäude bleibt befreit, für den Grund und Boden gilt aber die Pauschale und damit ab 2027 der höhere Satz. Statt der Pauschale kann auf Antrag nach den tatsächlichen Anschaffungskosten gerechnet werden. Bei hohen, belegbaren Kosten kann das ab 2027 öfter günstiger sein.
Eine Schenkung an Angehörige vor dem Jahreswechsel sichert den alten Satz nicht. Wer eine Immobilie geschenkt bekommt, übernimmt zwar ihren Status als Altvermögen. Verkauft er sie später, gilt aber der Satz zum Zeitpunkt seines Kaufvertrags.
Was heißt das für Sie?
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie vor April 2002 gekauft haben, und ohnehin einen Verkauf planen, kann sich ein Kaufvertrag noch vor dem Jahreswechsel lohnen. Wie viel Steuer Sie konkret zahlen und ob eine Befreiung greift, klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung. Beim Verkauf und bei der Einschätzung des Preises unterstützen wir Sie gerne.
Quelle: Budgetbegleitgesetz 2027-2028, BGBl. I Nr. 62/2026 vom 29. Juli 2026, 29. Oktober 2026
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand Oktober 2026) und ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.